In samenspraak: Petten, prijzen en proces­afspraken

Van een half uur tot hooguit een dag. Langer hoeven ze er doorgaans niet op te wachten voordat de één een oproep van de ander beantwoordt. Cruciaal, vindt Peter. Want discussies, verschillen van inzicht … ze ontstaan binnen de dynamiek van een project altijd. Dan moet je elkaar meteen kunnen bereiken. Direct erop af, problemen bespreken en uit de wereld helpen. Op die manier voorkom je verrassingen later in het traject en hoef je er geen minuut minder om te slapen. Het is niet voor niets dat Peter ‘bereikbaarheid’ als onmisbare bouwsteen noemt. Sterker nog, het is één van de principes waarop de samenwerking drijft. “Niet dat het op papier staat. Het is een vanzelfsprekendheid die voortkomt uit het feit dat we het al jarenlang op deze manier doen.”

Inhoudelijk kan de rolverdeling in de samenwerking per project verschillen. Als BPD en Adriaan van Erk samen ontwikkelen, zijn beide betrokken bij het ­ontwerp en worden de investeringen en de risico’s gedeeld. Een mooi voorbeeld hiervan is Weespersluis in ­Amsterdam-Weesp. Beide partijen zitten er fifty-fifty in en verwezenlijken in die gezamenlijkheid ongeveer zestig procent van dit immense project van in totaal zo’n 3.550 woningen. Maar bij BPD ligt, zoals eigenlijk altijd het geval is, de nadruk op gebiedsontwikkeling, terwijl Adriaan van Erk de blik met name richt op de opstal­ontwikkeling. “Vooral doen waar je goed in bent”, noemt Arie dat. Als je van oorsprong bouwer bent, heb je immers meer ­ervaring met de opstalontwikkeling. Dat neemt niet weg dat er een omvangrijk tussengebied is waarbinnen beiden schouder aan schouder optrekken. Simpelweg omdat het meerwaarde heeft. BPD is erbij gebaat om zo vroeg mogelijk in het proces met een bouwende ontwikkelaar te sparren. Op die manier kun je het gebouwde product optimaal laten aansluiten bij het plan, en andersom in het plan rekening houden met de bouwconcepten die de partner in huis heeft. Bijkomend en niet onaanzienlijk voordeel: je houdt vanaf het begin de bouwprijs zo goed mogelijk onder controle en minimaliseert de kans op faalkosten.

"Als het daar teveel van afwijkt, is het gewoon te duur”, weet Peter. “Maar tot nu toe werkt het goed.”

De twee petten van de bouwende ontwikkelaar ­roepen wel een vraag op. Want als je in een project zowel (mede-)ontwikkelaar bent als bouwer, keurt de slager dan niet zijn eigen vlees? Bouwer Adriaan van Erk dient binnen deze constructie immers de bouwkosten in bij ontwikkelaar BPD én ontwikkelaar Adriaan van Erk. En inderdaad dat kan tot problemen leiden, zo bevestigen Peter en Arie. Het deed zich enkele jaren geleden voor, binnen Weespersluis. De prijsvorming ontpopte zich tot een lastig traject. Zo lastig, dat partijen zich samen even serieus “in het hok” moesten terugtrekken. Ze kwamen er letterlijk en figuurlijk uit, met een degelijke proces­afspraak die dit soort situaties in de toekomst zal voorkomen. Die afspraak houdt onder meer in dat BPD zelf een financiële toets uitvoert, die richting geeft aan de prijs. “Als het daar teveel van afwijkt, is het gewoon te duur”, weet Peter. “Maar tot nu toe werkt het goed.” Ook Arie is erover te spreken. “Dat is de kracht van BPD. Ze hebben een eigen bouwkostenbureau. Daardoor hoef ik dus niet die slager te zijn die zijn eigen vlees keurt.”

“Dat is het voordeel van de bouwende ontwikkelaar. Die snapt dat het allemaal kan uitlopen, en weet daarmee om te gaan.”

Problemen zijn er om op te lossen. Logisch ook, dat die zich wel eens voordoen. Want naast de gezamenlijke belangen, zijn er ook afwijkende belangen. BPD is ontwikkelaar en heeft geen eigen bouwtak. De resultaten moeten dus uit de exploitatie komen. Adriaan van Erk heeft als bouwende ontwikkelaar uiteraard wel een bouwbedrijf en dat moet lekker draaien. Dus als mens en materieel klaar staan om volgens planning te gaan bouwen, is het best vervelend als die planning ineens wijzigt. Bijvoorbeeld als beroeps- en bezwaarprocedures roet in het eten ­gooien. “Maar”, zo constateert Peter, “dat is het voordeel van de bouwende ontwikkelaar. Die snapt dat het allemaal kan uitlopen, en weet daarmee om te gaan.” Arie borgt de daarvoor benodigde flexibiliteit in de organisatie van Adriaan van Erk, maar ziet diezelfde flexibiliteit ook terug bij BPD. “Zeker binnen grote projecten kun je vaak met werkzaamheden schuiven. Daar maken we dan samen keuzes in, zodat we aan de bouwkant ook door kunnen.”

Verwachtingen en emoties. Niets menselijks is de teamleden van BPD en Adriaan van Erk vreemd. Dat borrelt bijvoorbeeld op als de plannen binnen een ontwikkeling wijzigen. De gemeente wil toch nog een aanpassing, of de commercie verlangt toch een andere woningtypologie. Had je dat niet eerder kunnen zeggen? ... willen de ­collega’s die de plannen uitwerken dan weten. “Dan vervullen wij de rol van oliemannetje”, aldus Arie. “Dat betekent mensen weer op het juiste spoor zetten, reflecteren binnen het team, met elkaar weer snappen waar we samen naartoe willen.”

De relatie is goed, maar het gaat altijd over het werk. ­Zelden tot nooit over de relatie zelf. Terwijl het ook belangrijk is om te praten over wat beide partijen drijft en hoe je mensen verbindt. En, zo benadrukt Peter, over hoe je onderhoud pleegt aan de samenwerking, de procesafspraken scherp houdt, en nieuwe mensen aan beide ­kanten van de tafel goed laat landen. Allemaal aspecten die geen betrekking hebben op één specifiek project, maar op de samenwerking binnen alle projecten. “De relatie”, weet Arie dan ook, “moet projectoverstijgend zijn. Want vanuit een goede relatie komen de opdrachten vanzelf.”