Verduurzaming Eldorado , Zeist

Een fris vernieuwd appartement, betere isolatie, lagere stookkosten, meer kleur en comfort. De renovatie van Seniorencomplex Eldorado in Zeist is eind september begonnen met een toespraak door Willem de Bruin, bestuurder van Woongoed Zeist (voorheen woningbouwvereniging De Kombinatie). Voor alle bewoners was er gebak maar los daarvan was de stemming al opperbest. Ondanks de overlast zijn ze enthousiast over de renovatie. ‘Je hoort het geluid van het boren door het hele gebouw, maar we zijn goed geïnformeerd. We weten van dag tot dag wat er gaat gebeuren, dat scheelt, en we krijgen er een fijn appartement voor terug.’

Woongoed Zeist renoveert zowel de buitenzijde als de algemene ruimten en de 72 appartementen. De renovatie wordt in bewoonde staat uitgevoerd. Heilijgers doet haar uiterste best om de bewoners te ontzien, bijvoorbeeld door het bieden van een rustwoning. Na de renovatie hebben de appartementen meer comfort en zijn ze energiezuinig met het energielabel A.

Het complex Eldorado is een L-vormig gebouw uit de jaren 70 van de vorige eeuw en telt 3 bouwlagen. De lange zijde van de L heeft een ontsluiting via een binnengang. De korte zijde van de L heeft een galerijontsluiting.

Een goed proces, het beste voor het project

Heilijgers heeft in nauwe samenwerking met De Kombinatie de technische uitwerking van het project verzorgd. Alle adviseurs waaronder architect, constructeur en de installatie- en energiedeskundigen zijn in de opdracht van Heilijgers opgenomen. Dit tot en met het verkrijgen van de omgevingsvergunning en het behalen van minimaal 70 % bewonersacceptatie. Met als gezamenlijk doel “Het beste voor het project” is de specialistische kennis van alle partijen gebundeld met daar aan toegevoegd de kennis van onze comakers. De wensen, eisen en randvoorwaarden waar de verduurzaming aan moet voldoen zijn in gezamenlijk overleg vastgesteld en afgezet tegen verschillende verduurzamingsmethoden. Het uiteindelijke pakket verduurzamingsmaatregelen is gewogen op de volgende aspecten:

• in hoeverre kan de bestaande situatie gehandhaafd worden
• welke overlast ondervinden de bewoners tijdens de uitvoering
• welke invloed is er op het gebruiksgemak en het comfort van de bewoners
• hoe ontwikkelen de onderhoudskosten zich in de toekomst (Opex)
• wat zijn de initiële kosten van de verbetering (Capex)
• hoe efficiënt is de maatregel binnen de EI-berekening
• no regret: verdere verduurzaming in de toekomst moet mogelijk zijn zonder desinvestering

Deze werkwijze heeft geleid tot een gebalanceerd pakket maatregelen, waarbij ook de energieneutrale variant (EPC = 0) is beoordeeld.

Heilijgers heeft gedurende het proces het budget bewaakt. Daarbij is het mogelijk gebleken om verdergaande verduurzamingsmaatregelen te treffen dan oorspronkelijk bedoeld vanuit besparing op onderhoudskosten. Een voorbeeld is de keuze voor kunststof kozijnen met de bestaande houten kozijnen als stelkozijn. In plaats van het suboptimaal aanpassen van de bestaande situatie is zo een hogere luchtdichtheid van de gevel behaald. Is er meer comfort voor de bewoners, is een dikker isolatiepakket op de gevel mogelijk en zijn er lagere onderhoudskosten in de toekomst.

Tussentijdse afstemming van het gevelontwerp met Welstand binnen de Gemeente Zeist heeft er toe geleid dat de uiteindelijke vergunningaanvraag volgens de normale termijnen binnen de procedure is verlopen.

De wijze van samenwerken maakte dat alle betrokkenen er plezier in hadden, wat heeft bijgedragen aan het behalen van de doelstelling “Het beste voor het project”. Tijdig zijn maatregelen vanuit de Flora & Faunawet onderkend, zijn inspecties aan fundering en drainage uitgevoerd en is asbest in kaart gebracht. De beheerste procesgang beperkt verrassingen tijdens de uitvoering tot het minimum. Het doorlopen proces maakte een start van de uitvoering direct na overeenstemming mogelijk.

Communicatie en begeleiding leidt tot bewonersacceptatie van 92%

Bij ieder project ‘in bewoonde staat’ spelen de bewoners een belangrijke rol. Bij Eldorado ligt de gemiddelde leeftijd van de bewoners boven de 80 jaar. Het is daarmee een extra kwetsbare groep mensen en dat vraagt nog meer aandacht.

De bewoners hebben aan kunnen geven welke maatregelen zij graag in de renovatie opgenomen zouden willen zien. Het merendeel daarvan is geïntegreerd in het renovatieplan. Met nieuwsbrieven en door informatiebijeenkomsten zijn de bewoners steeds geïnformeerd over de verduurzamingsmaatregelen, de financiële consequenties en over de planning en routing van het project. Iedere bewoner heeft een informatieboekje ontvangen waarin alles nog eens is samengevat. In een vroeg stadium hebben de personen die het project tijdens de uitvoering begeleiden zich voorgesteld. Ten aanzien van de kleurstelling van de algemene ruimten en in de eigen woning hebben de bewoners zelf keuzes gemaakt. Tijdens persoonlijke gesprekken zijn individuele keuzes en afspraken besproken is de planning toegelicht en is een en ander vastgelegd.

Tijdens de uitvoering worden de bewoners van dag tot dag op de hoogte gehouden van de werkzaamheden die worden uitgevoerd in hun woning en in de algemene ruimtes. Voor vragen en opmerkingen is onze 100% op het werk aanwezige uitvoerder aanspreekbaar en zijn er inloopspreekuren. Met betrekking tot overlast doen wij geen valse beloften. We beperken overlast tot een minimum, maar helemaal voorkomen kunnen we het niet. Dankzij een goede communicatie is de acceptatie groot.

De dag voor aanvang van de werkzaamheden krijgen de bewoners hulp bij het inpakken van spullen op de plaatsen waar gewerkt zal gaan worden. Er zijn rustwoningen ter beschikking, maar bewoners kunnen er ook voor kiezen om in hun eigen woning te blijven. Aan het eind van iedere werkdag beschikken zij over een werkend kooktoestel in de keuken en een werkend toilet in de badkamer.

Bij de werkzaamheden in de algemene ruimten en de verkeersruimten wordt duidelijk aangegeven waar zich afsluitingen bevinden en hoe de looproute is. Vluchtwegen en een lift zijn altijd beschikbaar.

Het bereiken van minimaal 70% bewonersacceptatie is een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid van Woongoed Zeist en Heilijgers. Het bovenstaand beschreven proces heeft uiteindelijk geleid tot een bewonersacceptatie van 92%.

Het renovatieplan op hoofdlijnen

De werkzaamheden die in de woning worden uitgevoerd:

• De badkamer met toilet wordt geheel vernieuwd en betegeld, het sanitair wordt vervangen en er wordt voorzien in een thermostatische douchemengkraan;
• De keuken wordt geheel vernieuwd en er wordt overgegaan op elektrisch koken. Het keukenblok wordt vernieuwd en voorzien van een extra onderkast met een verlengd aanrechtblad van 2.400 mm. In het blad is een 4-pits keramische kookplaat geïntegreerd;
• De elektrische boiler wordt vervangen door een centraal warmtapwater systeem met tussenmeters;
• De elektra verdeelkast in de meterkast wordt vervangen;
• De radiatoren worden voorzien van thermostaatknoppen.

De werkzaamheden aan de buitenzijde van de woning:

• Waar nodig wordt asbest gesaneerd;
• De buitengevelkozijnen van de woningen worden vervangen door kunststof kozijnen met HR++ glas.
• De entreepuien van het gebouw worden vervangen c.q. verbeterd. De woningtoegangsdeuren worden vervangen en voorzien van nieuw hang- en sluitwerk;
• De buitengevel wordt geïsoleerd en afgewerkt met een combinatie van stucwerk en keramische tegels.
• De huidige zonwering wordt vervangen door nieuwe elektrisch bedienbare zonwering;
• Het dak wordt geïsoleerd en de dakbedekking wordt vernieuwd;
• De begane grondvloer wordt geïsoleerd;
• De balkon- en galerijhekken worden vernieuwd, de galerijen en balkons worden gecoat;
• De binnen gang wordt gestukadoord en gesaust, de vloerbedekking wordt vervangen.

Werkzaamheden aan de algemene installaties:

• De centrale verwarmingsketels worden vervangen door een cascade opstelling;
• Ten behoeve van het warmtapwatersysteem wordt een zonneboiler met zonnecollectoren geplaatst;
• Er wordt een tweede lift in het gebouw aangebracht die geschikt is voor een brancard;
• De verlichting in de binnen gangen en op de galerij wordt vernieuwd door dimbare led-verlichting;
• Het bestaande intercomsysteem wordt vervangen door een videofoonsysteem;
• Er worden opstel- en oplaadpunten voor scootmobielen en elektrische fietsen in het gebouw en ter plaatse van de bergingen toegevoegd;